小桥说法——知道吗？小区物业≠万能“管家”

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小桥说法

知道吗？小区物业≠万能“管家”

停在车库的私家车被划损了找物业，与邻居发生纠纷了找物业，甚至家里电灯坏了也要和物业沟通，物业在业主眼里仿佛“万能钥匙”一般的存在。物业作为居民的“大管家”，主要负责管理和维护业主的日常生活安全，然而物业真的是万能的吗？答案显然是否定的。这期小桥就和大家聊一聊，业主遭受财产损失时，物业是否需要承担责任。

案例

2020年4月，李阿姨下班回家后照常将电动车停放在小区楼下。第二天李阿姨出门买菜的时候却发现电动车不见了。她随即拨打110报警，但案件进展甚微。于是李阿姨便以物业公司对小区的日常治安管理不足，没有尽到维护小区公共秩序及安全保障义务等为由，拒付物业费并将物业公司起诉至法院要求赔偿其损失。

法院依法对本案进行审理后，判决李阿姨应如期缴纳物业服务费用，并承担相应的违约责任。法院认为，业主与物业公司签订的物业服务合同对物业公司及所有业主具有普遍约束力，物业服务合同条款中并未约定物业需承担看管业主财产的义务，双方也未曾签订任何形式的车辆停放保管协议。此外，小区并未设立固定的停车位，车辆进出无需登记，因此物业公司与李阿姨实际上并没有形成车辆管理关系。

小桥评析

小区内的安全保障工作是物业公司一项非常重要的日常工作，业主在与物业公司签订物业服务合同时，通常会在合同中约定安全保障服务内容，因此安全保障义务可以约定为合同义务。物业公司也会基于合同约定配备专门的保安人员、建立相关的管理制度、安装必要的电子监控系统，对服务区域周边的维护设施加以完善。因此，通常情况下，物业公司的安全保障义务并非依据法律的直接规定，而是基于普通的合同约定。上述案例中，正是由于李阿姨没有对车辆停放相关安保义务进行约定，才导致最终败诉。

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现实生活中，判断物业公司及其他公共场所的经营管理人是否要承担安全保障义务的情形，主要是看物业公司和其他公共场所的经营管理人对“危险”的管理与控制能力，而不在于其是哪种身份。物业公司在其管理的服务区域内对“危险”的控制能力显然是高于业主的，因此，纠纷发生后业主首先想到物业公司承担责任既符合日常生活经验也有一定的法理基础支持。

需要注意的是，物业公司的安全保障服务只能降低这种风险发生的可能性和几率，并不能完全保证业主财产和人身权益不受损害。只有当物业公司安防失职，也就是说其有过错时才承担相应的责任。判定物业公司是否违反了安全保障义务，主要依据物业服务合同的约定和有关法律的规定。

另外，对于物业公司是否履行了安全保障义务，还应结合业主交纳的秩序维护费数额、物业公司的秩序维护能力、违约或侵权行为的性质和力度以及在发生意外后物业公司所采取的一系列措施等因素加以综合考量认定。

法条链接

《物业管理条例》

第四十六条

物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第四十七条

物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

《民法典》

第一千一百九十八条

宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。

因第三人的行为造成他人损害的，有第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。

小桥提示

清和法治 平安长桥

供稿：街道司法所